한국부동산원 아파트 실거래가로 지역별 부동산 시장 진단하는 법

실거래가가 부동산 시장 진단에 중요한 이유

아파트 실거래가는 실제 계약이 체결된 가격만을 반영한다는 점에서 호가·시세보다 훨씬 현실적인 시장 지표다. 특히 2022~2024년처럼 금리 급등과 거래 위축이 반복된 구간에서는 실거래가만이 시장 참여자의 진짜 판단을 드러낸다.

가격이 유지되더라도 거래량이 급감했다면 시장 체력은 약화된 상태이며, 반대로 거래량이 살아나기 시작했다면 가격보다 먼저 수요 회복 신호가 나타난다. 따라서 실거래가는 반드시 거래량과 함께 해석해야 한다.

작성자 고유 개념: 지역 체력 지수(RSI-R)

지역 체력 지수(RSI-R)는 일정 기간 동안의 ① 실거래가 변동률과 ② 거래량 변화율을 결합해 해당 지역 부동산 시장의 지속 가능성과 수요 강도를 평가하는 지표다. 가격 또는 거래량 중 하나만 개선되는 지역은 체력이 불완전하다고 본다.

가격·거래량 상관관계로 본 지역 체력 판단 기준

구분 가격 변동 거래량 변동 RSI-R 판정 향후 전망
A유형 상승 급증 매우 강함 대세 상승 진입 가능성
B유형 상승 감소 약함(거품) 단기 고점 형성 위험
C유형 하락 급증 회복 중 저가 매물 소화 후 반등 가능
D유형 하락 감소 매우 약함 침체 장기화 우려

실증 데이터로 본 수도권 핵심 지역 사례

한국부동산원 실거래가 자료에 따르면, 2022년 하반기부터 2023년 말까지 수도권 아파트 평균 실거래가는 약 -18% 하락했다. 그러나 2024년 상반기 들어 서울 송파구와 경기 하남시 일부 단지에서는 전고점 대비 +3~5% 수준의 반등 사례가 관측됐다.

이들 지역의 공통점은 가격 반등보다 먼저 거래량이 회복되었다는 점이다. 송파구의 경우 2023년 하반기 대비 2024년 상반기 거래량이 약 30% 이상 증가했고, 하남시 역시 신규 입주 물량 소화 이후 거래 건수가 빠르게 회복됐다. 이는 RSI-R 기준으로 ‘C유형 → A유형’ 전환 신호로 해석할 수 있다.

실거래가로 시장을 판단하는 실전 루틴

실거래가 기반 판단은 반드시 다음 4단계를 순서대로 점검해야 한다.

  1. 가격 흐름 확인: 단기 반등인지, 전고점 대비 회복 국면인지 구분한다. 직거래·특수 거래가 포함되었는지도 함께 점검해야 한다.
  2. 거래량 변화: 가격 변동보다 최소 1~3개월 선행하는 경우가 많으므로 거래량 증가 여부를 우선 신호로 활용한다.
  3. 인접 지역 비교: 같은 생활권 내 인접 지역과의 흐름 차이를 비교하면 수급 왜곡 여부를 빠르게 감지할 수 있다.
  4. RSI-R 유형 분류: 앞선 지표를 종합해 A~D유형 중 어디에 속하는지 판단하고 A·C유형만을 후보군으로 남긴다.

이 루틴을 반복 적용하면, ‘가격이 싸 보인다’는 감각적 판단이 아니라 데이터 기반으로 매수·관망 결정을 내릴 수 있다.

※ 이미지 활용 팁: 한국부동산원에서 제공하는 지역별 매매가격지수 변동률 지도를 함께 삽입하면 독자의 공간적 이해도가 크게 높아진다.
alt 예시: “한국부동산원 지역별 아파트 매매가격지수 변동률 지도”